青岛离婚律师

　　何先生、史女士（以下简称原告）与冯女士、汪某（以下简称被告）于2011年1月通过中介公司签定了房屋买卖合同，确认由原告购买两被告名下的住房一套，2011年3月，原告向法院起诉称，两被告系奶奶与孙子的关系，双方签定的买卖合同中约定的总价为380万，并不晚于2011年2月15日过户，因房屋其中一个产权人汪某是未成年人，其父母已离婚，其父亲在签定购房合同时也在场。在2月14日，中介通知第二天过户明确说明汪某的母亲也会到场办理，但此后一直因为汪某母亲未到场而导致两次过户交易未成。2月20日，原告书面致函给被告三日时间办理过户手续，2月26日，被告才回复因汪某母亲不配合，无法完成过户。原告认为，被告所称无法过户的原因是其家庭内部因素，原告有理由相信汪某父亲有代理权，原告已按约履行合同义务，但被告方却隐瞒汪某父母离婚的事实，导致房屋过户无法完成，故请求法院判令原、被告的买卖合同，除返还首付款265万元外，还应当支付利息38116元，并按合同真实交易总价524万元承担违约金1048000元。

　　被告辩称，汪某父母离异在签定购房合同时原告是知道的，当时双方及中介均不知需要汪某母亲到场，直到交易中心过户时才知晓，现因汪某母亲不同意交易，故双方合同应当认定为无效，被告已于4月份将首付款退还原告，且房价目前的情况也在下跌，原告并无损失，故不同意原告的诉请。

　　上海市浦东新区人民法院在受理后，依法追加汪某的母亲为第三人，汪某母亲表示，其不同意出售儿子名下的房产份额。法院经审理查明，被告冯女士系汪某的祖母，第三人系汪某的母亲，汪某父母于2007年1月协议离婚，汪某由父亲抚养，系争房屋的原权利人为冯某、汪某及汪某父母四个人，2006年8月经浦东新区法院调解确认产权人变更为冯某及汪某，汪某父母均放弃产权。2010年1月4日，经中介介绍，原、被告签定房屋买卖居间协议及补充协议，约定以530万元价格购买系争房屋， 380万为合同价，150万为装修补偿。当天原告支付30万元首付。1月5日，汪某父亲代替汪某与原告签定了正式的房屋买卖合同，并约定逾期超过十五日的，可以解除合同，违约金按合同总价20%支付。1月7日，原告再次支付首付235万，此后由于汪某母亲拒绝过户签字，导致交易未成。2011年4月，冯某将265万房款汇入原告帐户内。

　　审理中，原告申请证人（中介公司员工）作证，证明签定合同当天有要求汪某母亲签名，并告知被告方过户当天必须通知汪某母亲到场，当时被告方声称汪某母亲在外出差，但其同意卖房，且过户时一定会到场，并未说明汪某父母亲已离婚之事。被告对证人证言有异议，称签定合同时已告知汪某父母离婚之事，且明确说明汪某母亲已离开，证人当时说没有关系，有父亲签字就可以，当时原告也在场。

　　法院认为，根据《中华人民共和国婚姻法》的规定，未成年人的父母是未成年人的监护人，也是其法定代理人，除为被监护人的利益外，不得处分未成年人的财产，父母离婚后，与未成年人共同生活的一方无权取消另一方对孩子的监护权。本案中，汪某系未成年人，虽然父母已离婚，汪某随父亲共同生活，但母亲仍是其监护人，因此，对其名下房产的处分，必须征得其母亲的同意，且必须是为了汪某的利益。现在汪某父亲未经其母亲同意，擅自处分了汪某名下的房产，且未得到汪某母亲的追认，也未举证证明处分房产确系为了汪某的利益，因此，其无权单独作出处分。鉴于系争房屋由冯女士与汪某共有，故双方签定的买卖合同应属无效。本院对原告解释了买卖合同的资金效力，但原告仍然坚持有效及诉请，故法院对于原告的诉请无法支持。最后判决驳回原告诉请。